將樓按的負債, 轉移至IB

昨日有朋友與我傾談, 提出有無可能將樓按的負債, 遷移至IB

我思考了一下, 發現有好好的研究價值, 再係今日寫低有關內容, 目的就係記下具體操作情況

咁首先呢個做法有咩好處呢? 好處在於本地銀行的房貸係還本又還息 (本息一齊還), 而 IB融資係還息不還本, 咁還息不還本, 有咩好處呢? 如果一直還息不還本, 咁咪變成一直都欠人錢囉

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現實其實不是沒有好處, 仲有好大好處

例子如下:
假設本身欠銀行樓貸130 萬, 每月還款 $7000, 一年總共還 84000, 另外仲有火險費用.  銀行利息為 2.75%, 即利息為 $35750,  本金為  $48250, 其實整筆還款當中 42.56% 係利息部分.

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而如果將呢個負債搬去IB又如何?

因為 IB 係最高 leverage 為 2, 即如果你有130萬資產係 IB (當中可以係貨幣, 股票, 債券等), 而如果自己將130萬放係 IB 固定住, 咁樣就可以借出同等 130萬的現金出來

而 IB 可以將欠款換成日元, 日元利息為1.5%, 即 130萬, 每年還息 $19500 , 即可慳回利息 $35750 - $19500 =  $16250.

另外 IB好處當然係還息不還本金, 咁樣 可以將現時還 $7000 呢條數, 全年 $84000,  先減利息成本 $19500. 多出 $ 64500 的正現金流.

係現時低息環境下, 直接還錢唔會有回報, 而如果將每月 $64500 既錢, 直接買入固定收益資產, 保本之餘, 可以每年產生回報, 而回報亦可以派息, 再將派息又可以還錢.

咁每年利用呢 $64500, 每年買入固定資產, 從而某程度, 資產不斷增加, 負債比率自然不停降低.

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以下為係 IB 操作的概念

1) 先存入130萬港元, 將有關貨幣換成美元, 目的令到 港元 =0
2) 做買入港元, 借日元的動作,  buy 130萬,  HKD.JPY
3) 咁樣就得到 HK$130萬
4) 匯出有關資金出黎, 再去銀行做還貸款的動作.

現在以模擬paper account做有關交易

1) 現時模擬 account 有 HK$6494610.62, US $126226, 即 HK$990006.28

2) 進行模擬交易, 假設買入 US$12800, 即減少HK dollars, 增加 US dollars, 即 buy USD.HKD, 增加了 US$12800, 減少了約 HK$100401.92

3) 檢查戶口 , 見戶口由 HK $6494610.62 - $6394193.27 = $100417.35, HK少了有關數目, 換成了美元

4) 進行買港元, 借日元的動作, BUY HKD.JPY, 買入 $100420的港元, 匯價13.808, 即欠日元JP$1385796, 而原本戶口係欠 JPY -$325584.45, 現在應變欠款係 -325584.45-1385796 , 總日元欠款為  -$1711380.45


5) 交易完成後, 檢查戶口, 發現港元確實多了 , 變回 HK$ 6494597.58, 跟原本的 HK$6494610.62差不多

6) 證明有關操作係 IB確實可以做到, 港元多出後, 自然可以轉出戶口, 清還有關樓按貸款.


咁呢個動作風險基本上可以話沒有, 將d 錢放到IB, 或者不用進行轉美元動作, 只需直接買港元, 借日元, 咁就變成0匯率風險, 從而增加港元, 增加了的港元, 就可直接在還貸款, 而唯一壞處, 就係要將原本的現金資產, 搬到去 IB內 , D錢唔係身邊咁解, 而因為之前講了, 澳門客戶屬 IB LLC, 即有50萬的美元保陪 (SIPC), 所以十分安全, 唯一係d 錢唔係身邊咁解~

補充更正: 係 IB leverage 如最高2倍的情況, 入130萬港元, 只能提取65萬港元, 原理同入65萬元, 買130萬元的貨既道理一樣